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さて、毎月コラムを更新しておりますが、ふと「不動産売却の査定方法」についてもっと詳しくご紹介するべきなのか？と思い至りました。

こちらの「査定方法について」ページでも少し触れていますが、今回は不動産売却の査定方法についてご紹介しようと思います。

◆不動産査定を行う方法は2つ！それぞれの査定方法とは

不動産査定を行う方法として「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地調査）」の２つがあります。

査定方法については、こちらのページ「不動産売却の査定方法」でも詳しく記載していますのでご覧ください。

◆不動産価格はどうやって算出する？

では、実際に不動産価格はどのように算出されているのでしょうか？

こちらのページ「不動産売却の査定方法」ではさらっと説明していたのでもう少し詳しく紹介しようと思います。

算出方法は、次の3つに分けられます。

最終的にはここで計算された価格に対し、訪問査定時に確認した内容を加味するとなるのが一般的です。

　

　1）取引事例比較法

過去の契約実績が豊富な不動産会社では、成約が決まった条件や実際の築年数・状態などに合わせて、価格の細かな査定基準を設けています。

実際の契約実績に基づくので、相場の平均価格に近い査定額が算出されます。

土地やマンションなど、比較対象が多く明確に条件を判断できる物件に向いています。

例えば…土地Aを売りたい場合
土地Aに似た過去の実績が4件あり、各坪単価は次の通りとします。
　過去事例１）土地B：10万円
　過去事例２）土地C：17万円
　過去事例３）土地D：12万円
　過去事例４）土地E：15万円

取引価格平均は13.5万円なので、今回の土地は13.5万円を基準に査定というイメージです。

　※土地の場合は、字型や高低差などによっても価格が変わってきますので、平均金額以外にも価格が変動するケースがあります。

　

　2）原価法

一旦、住宅を取り壊し、その場所に新築で同条件の住宅を建てた場合いくらになるかを基準に、築年数や経年の状態を確認しながら減額していく方法です。

戸建住宅など同じ状態の物件が近くになく、その物件によって状態が大きく差が出やすい場合に採用されます。

　

　原価法＝再調達価格×延床面積×（残耐用年数÷耐用年数）

　

この計算式の「再調達価格」が「新築で同条件の住宅を建てたときいくらになるか」というものです。

細かに設計して査定していくのではなく「木造でこのくらいの住宅を建てたら平均いくら」という相場価格が決まっています。

　

　3）収益還元法

一般的な住宅取引というよりは、投資目的で物件を手にした際にどのくらいの価値があるか見積もりを行うケースに使用されます。

賃料収入があるオーナーチェンジといった売却やアパート・賃貸マンションなどの売却がこれに当てはまります。

収益還元法では物件を手に入れたとき、その物件が実際にどのくらいの収益をもたらすかを基準に査定します。

　

　直接還元法での査定額＝年間家賃収入（利益）÷　還元利回り（％）

　

このように一定期間（通常は1年間）の純収益を、還元（還元利回り）で割ると算出されます（直接還元法）。

なお、収益価格を算出する方法として収益還元法にはDCF（ディスカウントキャッシュフロー方式）法というのもありますが、計算が難しいため直接還元法を用いることが多いです。

計算時にはこの相場価格を基準値として採用します。

　

あくまでも方法の一つであることをお忘れなく

現在はインターネットで簡単に上記の査定方法の意味を調べることが出来ますが、これもあくまで方法のひとつです。
お客様が売却を決められた際の、同地域の同物件などが相場で高く売れている場合は、お客様とのご相談の上で、チャレンジ価格で売却価格を決定することもあります。
お客様と当社がいかに親密に、より深く信頼関係を築けるのかという点も重要となります。

　

いかがでしょうか？

ご所有不動産の売却の際に、査定の方法について疑問に思われた方もいらっしゃるんではないかと思います。

経験の少ない不動産会社の営業マンの言葉を信じて「もっと高くで売れたんじゃないか？」や「あちらの不動産会社に任せておけばよかった」など後悔しないように信頼の置ける不動産会社を見つけることが重要かもしれません。

当社（株）タイヨーホームは創業50年の椎葉グループ。

50年間で培った実績と信頼は今も継承され、お客様との信頼関係を築くことが何よりも重要と考えています。

お問い合わせも査定も無料です。

まずは、不動産売却についてご相談ください。

お客様のお力に必ずなります。

　

今回もお読みいただきありがとうございました！！